I – No procedimento especial de despejo, o recurso de apelação da decisão judicial de desocupação do locado, nos termos do art. 15º–Q da Lei nº 6/06 de 27 de Fevereiro – aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano -, tem sempre efeito meramente devolutivo, impondo-se a solução expressamente prevista nesta lei especial vigente, que afasta o recurso ao mecanismo de atribuição de efeito suspensivo, previsto na norma geral inscrita no nº. 4, do artº. 647º, do Cód. de Processo Civil ;
II – o regime de renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação, com prazo certo, decorrente do disposto nos artigos 1096º, nº. 1 e 1097º, nºs. 1 a 3, ambos do Cód. Civil, vem merecendo nítida divisão doutrinária e jurisprudencial, nomeadamente após as alterações introduzidas em tais normativos pela Lei nº. 13/2019, de 12/02, determinando, fundamentalmente, duas posições divergentes ;
III – Numa das posições, o nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil, tem natureza meramente supletiva, podendo assim o regime imposto na 2ª parte deste normativo ser afastado pela vontade dos outorgantes, permitindo que os prazos de renovação do contrato de arrendamento possam ser inferiores a 3 anos ;
IV – Na demais, aquele normativo tem natureza de norma imperativa no que concerne ao limite mínimo do prazo de renovação do contrato, impondo que opere pelo prazo mínimo de 3 anos, tendo o segmento inicial – salvo estipulação em contrário – como função prever a possibilidade das partes afastarem, aquando da sua outorga, a renovação do contrato ;
V – na ponderação do argumentário de cada uma das posições, perfilha-se o entendimento que reconhece a total supletividade da norma contida no nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil ;
VI – com efeito, dentre os argumentos jurisprudencialmente e doutrinariamente expedidos, impressiona-nos a circunstância da lei permitir que as partes contratantes afastem, de todo, a renovação do contrato de arrendamento para habitação com prazo certo e, no entendimento da norma como imperativa, sendo prevista esta renovação, vincula-se as partes a um prazo de renovação de, no mínimo, 3 anos, em vez do contratualmente acordado, pois tal contrariaria e colidiria com o argumento a maiori ad minus ;
VII – para além de que, no mesmo entendimento imperativo, desde que as partes previssem a renovação do contrato de arrendamento (ou, pelo menos, não afastassem esta renovação), este sempre teria a duração mínima de 4 anos (1 ano de mínimo imperativo, acrescido da renovação imperativa de 3 anos), o que seria dificilmente compatível ou consonante com o previsto no nº. 3, do artº. 1097º, o qual, existindo previsão de renovação do contrato, impõe um prazo mínimo garantido de vigência de 3 anos a contar da data da sua celebração ;
VIII – ou seja, acaso tal imperatividade fosse de acolher, a determinar aquele prazo de duração mínima de 4 anos, não se perceberia qual a utilidade deste nº. 3, do artº. 1097º, a impor um período mínimo de vigência contratual de 3 anos.
Acordão em texto integral aqui
Arrendamento habitacional, duração, renovação (Relação de Lisboa)
